Na co zwrócić uwagę przy umowie sprzedaży nieruchomości

Będąc u notariusza, prawdopodobnie będziesz podpisywać jedną z najważniejszych umów w życiu – przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości. Zarówno jako kupujący jak i sprzedający staniesz przed dużym wyzwaniem przeprowadzenia dużej transakcji przez gąszcz przepisów prawnych. Zanim przejdziesz do zasad, musisz Sobie uświadomić że notariusz to przyjaciel i powinien pomóc obu stronom przejść przez transakcje będąc bezstronnym. W trakcie trwania aktu warto zadawać pytania, pokazujesz wtedy swój profesjonalizm oraz że słuchasz słów notariusza. Treść aktu jest możliwa do edycji przygotowany projekt możesz zmienić nawet podczas czytania. Oczywiście w ramach dostępnych przepisów prawnych i możliwości.

Opis przedmiotu sprzedaży

Co będziesz sprzedawać? Mieszkanie czy działka? Zabudowana czy wręcz przeciwnie? Ogrodzona lub nie? Jeżeli tak to co zostało wzniesione na gruncie? Ile i jakich ma kondygnacji? Jaki ma dach? W jakim jest stanie? Jakie pomieszczenia? Przygotuj krótki opis przedmiotu sprzedaży zawierający się w trzech lub czterech zdaniach. Jeżeli jesteś sprzedającym potwierdzi to wiedzę kupującego co do przedmiotu umowy. Dla kupującego to świetny moment w umowie na potwierdzenie tego że przedmiot sprzedaży jest tym co było zawarte w ofercie (przykład: na działce jest studnia, do lokalu przynależy piwnica – nie zapisana w KW)

Stan nieruchomości

Zdecydowanie najistotniejszy i bardzo często pomijany zapis. Potwierdzający to że, kupujący zapoznał się ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości i nie wnosi co do tego zastrzeżeń – zabezpiecza to sprzedającego przed ewentualnymi roszczeniami. Dla kupującego jest to miejsce gdzie razie wątpliwości może zadać dodatkowe pytania. Jeżeli dojdziecie do porozumienia przed aktem to warto dopisać pozostałe kwestie, które są wątpliwe a strony o nich wiedzą (przykład: brak dokumentacji, granice, uszkodzony dach)

Terminy

W umowie określ termin płatności oraz wydania nieruchomości wraz ze wszelką dokumentacją. W przypadku kredytu hipotecznego, również ustal termin zapłaty kwoty z kredytu zazwyczaj wystarcza 5 dni roboczych (czasem bank ma swój określony termin wpisany w umowie).

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Jest to niezbędny element aktu notarialnego, o którym żaden rejent nie zapomni. Słynne „trzy siódemki”- art. 777 – Kodeksu Postępowania Cywilnego. Krótko mówiąc “777” oznaczają że, akt notarialny staje się w razie niewykonania tytułem egzekucyjnym. Zabezpiecza to strony na wypadek gdy kupujący nie zapłaci sprzedającemu lub sprzedający nie wyda nieruchomości kupującemu. Taka forma zabezpieczenia pozwala w razie problemów pójść stronie z aktem notarialnym do komornika w celu wyegzekwowania swoich praw. Strona kupująca może uniknąć oświadczenia o poddaniu się egzekucji jeżeli cena sprzedaży zostanie zapłacona przed aktem (można zastosować depozyt notarialny). Kupujący nie uniknie oświadczenia w przypadku zakupu finansowanego kredytem hipotecznym. Analogicznie strona sprzedająca wydając nieruchomość przed aktem nie będzie musiała się poddać oświadczeniu z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego.

Sprawdź dane!

Dokładnie sprawdź swoje dane oraz dane przedmiotu umowy. Zostaną one po podpisaniu aktu wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Ewentualną pomyłkę wynikającą z oczywistego błędu lub niedokładności notariusz może poprawić za pomocą protokołu. Jeżeli błąd natomiast będzie istotny będzie konieczne ponowne stawienie się stron i przygotowanie aneksu.

Powyższe 5 zasad i pamiętanie o nich pomoże Ci przejść przez akt. Oczywiście zasad jest mnóstwo, zaryzykowałbym nawet stwierdzenie że zasad jest co najmniej tyle samo co przypadków. Ale tutaj wróciłbym do wstępu czyli słuchanie i zadawanie pytań notariuszowi.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *