Ceny najmu spadają, a ceny nieruchomości rosną – rozjazd na rynku nieruchomości

Obecny rynek nieruchomości jest pełen anomalii. Wpłynęły na niego międzyinnymi rekordowe spadki stóp procentowych, rezygnacja z podróży i zmiana stylu życia ludzi. Miejsce zamieszkania dla wielu stało się miejscem pracy i chociaż odrobinę zapomnieliśmy o “korkach na mieście”.

W marcu spodziewaliśmy się spadków cen nieruchomości

W marcu spodziewaliśmy się kryzysu podobnego do tego w 2008 roku. Giełdy zaliczyły rekordowe spadki, a banki nie chciały udzielać kredytów. Jednak już chwilę później okazało się, że w domu zostaniemy trochę dłużej. A co ważne, nie będzie to dla nas złe rozwiązanie bo gospodarka zasypana dodrukiem pieniędzy odbuduje się znacznie szybciej. Część analityków zaczęło spodziewać się odbicia w kształcie litery “V”. 

Siedząc w domu na popularnym “home office” zaczęliśmy potrzebować zupełnie nowych przestrzeni oraz nowych technologii. Nic więc dziwnego że amerykański indeks NASDAQ (potocznie nazywane indeksem technologii) w tym czasie osiągał rekordowe wzrosty. Jednocześnie zaczęliśmy szukać nowych nieruchomości, nagle ogromne zainteresowanie zaczęły wzbudzać działki budowlane (artykuł o cenach działek) oraz szeregówki pod miastem. Część osób, która nadal chciała pozostać w mieście szukała mieszkań większych i o lepszym standardzie. Na rynku pojawiły się również osoby, które mieszkając z rodzicami w okresie lockdownu poczuły potrzebę prywatności i posiadania własnych czterech kątów. 

Problemy i niepewność finansowa

Oczywiście w tym czasie nie byliśmy zbyt chętni do zakupów i inwestycji, decyzje były wręcz wstrzymywane i odkładane w czasie. Z jednej strony duża niepewność z drugiej realne cięcia w wynagrodzeniach i etatach oraz brak możliwości funkcjonowania części biznesów. 

Realnie rok do roku wzrosty cen lokali mieszkalnych

Po danych za III kwartał 2020 roku okazało się jednak że ceny nieruchomości wzrosły. W wielu przypadkach odłożone w czasie zakupy doszły do skutku. Z drugiej strony część osób w obawie przed inflacją ulokowało kapitał w nieruchomościach. Równocześnie spadek stóp procentowych spowodował uwolnienie pieniędzy z lokat i obniżenie kosztów kredytowania. Podsumowując – ruszyliśmy na zakupy.

Tymczasem na rynku najmu..

Kiepskie perspektywy – studenci wyjechali, najem krótkoterminowy zakazany, mniejszy napływ pracowników ze wschodu. Piękne apartamenty wynajmowane wcześniej na doby trafiły na rynek najmu długoterminowego. Ceny najmu dla największych miejscowości spadły (Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2020 r. -NBP).

Rentowność z najmu

Choć stawki za najem spadły, to wcale nie spadła rentowność. Znacząco spadło oprocentowanie kredytów co w przypadku zakupu na kredyt, gdzie miesięczna rata spadła kilkanaście procent wpływa na wynik inwestycji. Dla osób kupujących za gotówkę brakuje możliwości bezpiecznego przechowywania kapitału przy braku lokat. Dla takich osób rentowność z najmu na poziomie 3-4% jest nadal świetną inwestycją.

Dalsze perspektywy

Bazując na tym, że źle jest teraz (brak studentów, najem krótkoterminowy), możemy spodziewać się raczej odbicia i wzrostu stawek za najem w momencie gdy wrócimy do “normalności”. Obecnie mamy również doczynienia z dotowaniem najmu dla osób, które utraciły dochód w wyniku panującej sytuacji. Dodatki mieszkaniowe mogą napędzić wzrosty cen najmu szczególnie w mniejszych miejscowościach, ze względu na limity zarobkowe. 

Postępujący dodruk pieniądza może w przyszłości napędzić inflację. To może z kolei spowodować, że choć ceny nieruchomości będą rosnąć nominalnie to realnie po uwzględnieniu inflacji zmiany cen będą na zero lub nawet ujemne. 

Co z inflacją?

Z konferencji prezesa NBP – Adama Glapińskiego. Wynika że stopy procentowe nie ulegną obniżce do końca 2022 roku i nie spodziewa się wysokiej inflacji. Narodowy Bank Polski przerzucił inflację na drugi plan, a na pierwszym znalazła się sytuacja gospodarcza związana z kryzysem. Można więc oczekiwać że w przypadku gorszych nastrojów w gospodarce, słabszym eksporcie oraz podwyższonej inflacji stopy nie zostaną podwyższone. Co więcej, na konferencji padły sugestie obniżki stóp nawet poniżej zera. 

Odmienne stanowisko do prezesa Adama Glapińskiego ma Eugeniusz Gatnar – członek Rady Polityki Pieniężnej. Spodziewa się że inflacja będzie utrzymywać się na wysokim poziomie. Związane ma to być z podwyżką opłat za energię elektryczną, zwiększeniem obciążeń podatkowych oraz wzrostem opłat za usługi – jako przykład podając wzrost cen usług finansowych o prawie 50%.

Ważną kwestią, która może wpłynąć na inflację są interwencje walutowe NBP, w przypadku dalszych interwencji i osłabieniu złotego. Droższe euro oraz dolar będą samoistnie powodować wzrost cen.

Co z cenami nieruchomości

Jeżeli prognozy odnośnie inflacji się sprawdzą przy jednoczesnym utrzymaniu niskich stóp procentowych zapowiadanych przez NBP to dalszy wzrost cen jest nieunikniony – jednak pozostaje pytanie czy wzrost będzie realny. Osobiście stawiałbym na to że czeka nas wzrost na poziomie inflacji lub poniżej.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *