Zakup mieszkania to spory wydatek i często decyzja na całe życie. Nie jest wątpliwością, że musisz dobrze ją przemyśleć decyzję, i dokładnie sprawdzić wszystkie elementy przedmiotu zakupu. Na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o zakupie? Czy warto korzystać z checklisty? – Sprawdź przygotowaną checklistę!
Na wstępie wypytaj właściciela
Przed obejrzeniem mieszkania, często musisz odbyć rozmowę telefoniczną z obecnym właścicielem lub pośrednikiem. Na tym etapie zapytaj o czynsz i jego składniki oraz o przeciętne koszty utrzymania mieszkania. Na wysokość czynszu w przypadku mieszkania własnościowego ma wpływ głównie fundusz remontowy, zapytaj więc rozmówcy o to co ostatnio wspólnota lub spółdzielnia robiła na terenach wspólnych. Przydatny przy podjęciu decyzji może być rzut mieszkania oraz lista rzeczy, które pozostają na wyposażeniu lokalu po sprzedaży. Nie zapomnij również zapytać o parking!
Oględziny nieruchomości
Oglądając mieszkanie, warto zwrócić uwagę jeszcze przed wejściem na stan budynku oraz sąsiedztwo, zarówno pod względem infrastruktury jak i samych mieszkańców. W mieszkaniu poza samym stanem wizualnym zwróć uwagę na to czego nie widać, a dokładnie:
instalacje – dopytaj właściciela kiedy je wymieniał, zarówno chodzi tu o instalacje w mieszkaniu jak i te w częściach wspólnych,
szczelność i stolarki okiennej – to ważny aspekt, ewentualna wymiana wiąże się ze sporym kosztem i bałaganem,
rodzaj ogrzewania,
ślady i zapach grzybów oraz wilgoci,
zapach ogólny – często brzydki zapach wiąże się z owadami w mieszkaniu,
ślady po zalaniach – często świadczą o wadzie technicznej budynku.
Oglądając każde pomieszczenie zwróć uwagę czy podłoga jest równa, i nie pływa. Przy ścianach zwróć uwagę na to, czy są położone gładzie. Spójrz na elementy budynku również pod kątem ewentualnych śladów pękania.
Korzystaj z “Checklisty”
Oglądając wiele mieszkań, ciężko zapamiętać o każdym aspekcie. Warto więc korzystać z wcześniej przygotowanej checklisty, gdzie wynotujesz wszystkie istotne kwestie mogące wpłynąć na ewentualną decyzję i spowodują że wybierze najbardziej optymalny wariant.
Poniżej załączam checkliste, z której korzystam osobiście podejmując decyzję o zakupie:
Zastanawiasz się czy bank sfinansuje zakup nieruchomości na licytacji komorniczej? Wbrew panującemu przekonaniu jest to możliwe. Wymagać to będzie jednak od Ciebie większego zaangażowania, niż w przypadku zakupu z wolnego rynku.
Udział w licytacji
Aby wziąć udział w licytacji komorniczej musisz wnieść wadium w wysokości 10% wartości nieruchomości. Po wygraniu wpłata zostaje zaliczona na poczet ceny. Resztę sumy musisz wpłacić po wygraniu licytacji i uzyskaniu prawomocnego przybicia. Do zapłaty w terminie 14 dni wezwie Cię komornik.
Czas na zapłatę można wydłużyć na wniosek nabywcy o dodatkowe 30 dni. To bardzo ważne ponieważ procedura kredytowa może trwać do 21 dni i czas ten liczymy od momentu złożenia pełnej dokumentacji.
Sposób kredytowania
Najlepszą formą finansowanie z perspektywy nabywcy jest kredyt hipoteczny, banki z automatu odrzucają wnioski jeżeli nieruchomość mająca być zabezpieczeniem jest:
gruntem rolnym o powyżej 1 ha – ze względu na ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego;
nieruchomością zamieszkałą – ze względu na brak możliwości wykonania wyceny. Wyjątkiem jest sytuacja, w której lokator wpuści rzeczoznawcę do środka.
W pozostałych przypadkach sprawa jest bardzo indywidualna. Jednocześnie jest dużo trudniej o decyzję pozytywną jak w przypadku nieruchomości z wolnego rynku. Jeżeli z nieruchomością wiąże się jakiekolwiek ryzyko dla banku to analityk kredytowy wyda decyzję negatywną.
Rozwiązanie
Idealnym rozwiązaniem, jest zabezpieczenie hipoteką na innej nieruchomości. Daje to możliwość uzyskania zarówno kredytu hipotecznego, którego celem będzie finansowanie zakupu nieruchomości z wygranej licytacji komorniczej. Jak również pożyczki hipotecznej gdzie cel jest dowolny, co daje możliwość zaciągnięcia zobowiązania jeszcze przed przystąpieniem do licytacji.
Brak możliwości zabezpieczenia się na innej nieruchomości
W przypadku braku możliwości przedstawienia innej nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu pozostaje ostatnia opcja. Finansowanie za pomocą kredytu gotówkowego. To zdecydowanie najszybsza forma finansowania, decyzja kredytowa i wypłata jest bardzo często w dniu złożenia wniosku. Jednocześnie nie wymaga przygotowywania operatu szacunkowego nieruchomości. Minusem takiej formy jest zdecydowanie wysokie oprocentowanie oraz krótki okres kredytowania.
Rada
Warto przed przystąpieniem do licytacji komorniczej skontaktować się z doradcą kredytowym, który zbada zdolność kredytową oraz możliwość zabezpieczenia się banku na majątku nabywcy. Nie można zapomnieć również o zapewnieniu Sobie płynności finansowej na kilka miesięcy do przodu. Od momentu prawomocnego przybicia i zapłaty do momentu wydania prawomocnego przysądzenia własności mija czasem trochę czasu.
Wokół tego jak działają licytacje komornicze narosło bardzo wiele legend, jest to zdecydowanie jedna z najmniej przyjemnych form zakupu ale dająca możliwość uzyskania niższej ceny. W wielu przypadkach jednak z korzyścią dla obu stron można pominąć licytację.
Gdzie szukać informacji na temat licytacji komorniczych
Oficjalną i jednocześnie jedyną bezpieczną stroną z licytacjami komorniczymi jest licytacje.komornik.pl, znajdują się na niej obwieszczenia dodawane bezpośrednio przez kancelarie komornicze oraz informacje o terminach opisów i oszacowania.
Informację o terminach opisów i oszacowania
Komornik w obwieszczeniach o terminie i opisie oszacowania zawiadamia uczestników postępowania. Dla osób niewatajemczniczonych nic ciekawego, jednak dla inwestorów na rynku nieruchomości jest to główne źródło informacji o zadłużonych nieruchomościach, które można nabyć przed licytacją. Oczywiście w tym wypadku jest wiele zmiennych jak porozumienie się z komornikiem, wierzycielami oraz samym dłużnikiem. Niezaprzeczalnie jest to źródło sporych okazji na rynku nieruchomości pozwalających kupić nieruchomość przed innymi uczestnikami rynku i jednocześnie pomóc dłużnikowi
Wyszukiwarka licytacji komorniczych
Wyszukiwarka sama w sobie jest bardzo intuicyjna, można w niej określić wyszukiwanie po terminie obwieszczania lub terminie licytacji. Polecam jednak przy wyszukiwaniu konkretnych lokalizacji określać całe województwa, szczególnie w przypadku mniejszych miast, niestety często zdarzają się tam błędy.
Sprawdzenie nieruchomości
Jeżeli zainteresuje Cię już jakąś nieruchomość to konieczne będzie sprawdzenie jej przed licytacją. Lista rzeczy, które należy sprawdzić jest długa i liczy się w niej indywidualne podejście. Często konieczna będzie pomoc osób, których fachowa wiedza będzie potrzebna do lepszej oceny sytuacji. Najważniejsze elementy wymagające sprawdzenia to:
Czy nieruchomość jest zamieszkała;
Służebności i praw dożywocia nie znajdujących pokrycia w cenie;
Najemcy lub dzierżawcy, których łączy z właścicielem umowa;
Wady techniczne nieruchomości;
Legalność zabudowy;
Dostęp do drogi publicznej;
Czy na nieruchomości ktoś składuje niebezpieczne odpady.
… etc.
Wiele z tych informacji można odnaleźć w operacie szacunkowym, który zawsze przed licytacją sporządza rzeczoznawca majątkowy na zlecenie komornika. Zazwyczaj są to operaty, które uprawniona osoba przygotowuje bardzo dokładnie, należy być jednak skrupulatnym i ostrożnym.
Przystąpienie do licytacji komorniczej
Jeżeli już podejmiesz decyzje o uczestniectwie w licytacji musisz liczyć się z wpłatą wadium, które stanowi 10% wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym. Określone wadium musi znaleźć się u komornika dzień przed licytacją, formy zapłaty są określone w obwieszczeniu o licytacji.
Rozliczenie
W przypadku wygrania licytacji, wadium zaliczane jest na poczet ceny. Nie uiszczenie pozostałej sumy powoduje utratę wpłaconej sumy. W przypadku nie złożenia najwyższej oferty, wadium zostaje zwrócone. Po zakupie musisz liczyć się z koniecznością zapłaty podatku PCC w wysokości 2%, jeżeli nieruchomość nie jest sprzedawana z podatkiem VAT.
Emocje, a licytacje komornicze
Sama licytacja to zawsze emocje, czasem podsycane przez osoby trzecie. Warto przed przystąpieniem do licytacji określić maksymalną możliwą ofertę i zapisz ją Sobie na kartce aby twardo trzymać się założonego budżetu. Szczególnie że zainteresowanie nieruchomościami, a tym samym licytacjami w ostatnim czasie rośnie. W szczególności widać to w przypadku gruntów: Artykuł o cenach działek – CywilnoPrawni.pl
Jeżeli pracujesz na umowę o pracę w dużej korporacji to prawdopodobnie na swoim rachunku Pracowniczego Programu Kapitałowego masz kilka tysięcy złotych, które możesz przeznaczyć na pokrycie wkładu własnego przy zakupie nieruchomości. W przypadku mniejszych firm z racji kolejności dołączania do programów kwota będzie proporcjonalnie mniejsza.
Zgodnie z ustawą z dnia 4 października 2018 r. o pracowniczych planach kapitałowych na podstawie umowy zawartej z wybraną instytucją finansową, uczestnik PPK może jednorazowo dokonać wypłaty do 100% wartości środków zgromadzonych na jego rachunku PPK, z obowiązkiem ich zwrotu w wartości nominalnej, w celu pokrycia wkładu własnego.
Do kiedy należy zwrócić środki
Uczestnik PPK ma na to 15 lat, przy czym musi rozpocząć spłatę w ciągu 5 lat od dokonania wypłaty. Teoretycznie więc jest to okres zbliżony długością do okresu kredytu hipotecznego.
Warunki
Operacji takiej uczestnik programu dokonać może tylko raz oraz w momencie wypłaty pnie może mieć ukończonych 45 lat.
Korzyści
Poza tak oczywistą korzyścią umożliwiającą uzupełnienie wkładu własnego przy zakupie nieruchomości ogromną zaletą jest brak oprocentowania środków. Przy 15 letnim okresie spłaty i obecnej inflacji skorzystanie z środków i przeznaczenie ich na zakup nieruchomości może okazać się bardzo korzystne.
Jak skorzystać z wypłaty
Należy zacząć od ustalenia z jakiego towarzystwa inwestycyjnego korzysta Twoja firma. Nastpnie na stronie danego funduszu odnajdź wniosek do dokonania takiej wypłaty. Wypełnij i oczekuj na rozpatrzenie.
Jeżeli zakupisz swoją wymarzoną nieruchomość i dokonasz za nią zapłaty lub znajdziesz się po stronie sprzedającego. To czas na kolejny krok czyli prawidłowe wypełnienie protokołu przekazania nieruchomości. Warto poświęcić tej czynności więcej czasu by móc następnie szybko zawrzeć nowe umowy z dostawcą i nie ponosić dodatkowych kosztów.
Kwestia jest bardzo istotna i dotyczy obu stron transakcji.
Protokół przekazania nieruchomości będzie w późniejszym etapach służył m.in. do rozliczeń opłat mediowych i błędy w nim mogą sporo kosztować obie strony. W prawidłowo sporządzonym protokole warto ująć wszelkie dane, które mogą być przydatne przy dalszym użytkowaniu nieruchomości (np. kod do bramy). Warto pamiętać, że przekazanie nieruchomości często odbywa się w trudnych warunkach np. bez wygodnego miejsca do pisania. Jeżeli wybierzesz zbyt skomplikowany protokół, utrudnisz Sobie to zadanie.
Pamiętaj o numerach liczników
Istotną rzeczą, która w ostatnich latach uległa zmianie to przede wszystkim wpisywanie w protokole numerów liczników. Czynności tej wymagają zarówno zarządcy jak i dostawcy mediów. Działanie to motywowane jest chęcią zapewnienia ochrony podczas spisywania stanów liczników z szafy w budynku wielorodzinnym. Niestety, bardzo łatwo jest się pomylić i zanotować dane sąsiada.
Brak możliwości zlokalizowania lub odczytu licznika
Jeżeli nie udało Ci się odnaleźć licznika lub dostęp do niego jest ograniczony to w protokole należy wpisać “brak dostępu” i jak najszybciej udać się do dostawcy mediów. Pozwoli to na dokonanie odczytu przez uprawnioną osobę, a następnie rozliczenie płatności przed podpisaniem nowej umowy.
Kiedy standardowy protokół przekazania nieruchomości to za mało?
Przed przepisaniem mediów warto również zweryfikować czy dany dostawca mediów nie wymaga wypełniania formularza na swoim druku lub przygotował formę przepisania liczników online. W takim przypadku ten formularz jest zazwyczaj jednocześnie wnioskiem o zawarcie umowy.
Wzory protokołów przekazania nieruchomości
Dla czytelników bloga przygotowałem wzory protokołów przekazania nieruchomości, z których korzystam osobiście. Poniżej znajdują się linki.
Podpisując akt notarialny jako sprzedający musisz pamiętać że własność na kupującego przejdzie w momencie podpisania aktu. Zadaniem sprzedającego jest odpowiednio się zabezpieczyć. Zabezpieczeniem stosowanym w aktach z płatnością po umowie jest oświadczenie strony kupującej o poddaniu się egzekucji z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Pozwala ono sprzedającemu w razie braku zapłaty za przedmiot umowy pójść do komornika, który przeprowadzi egzekucję. Nie jest tajemnicą to że problemy z płatnością i ewentualna egzekucja dla obu stron nie jest zbyt dobrą sytuacją. Poniżej zostały przedstawione sposoby na zabezpieczenie płatności i uniknięcie kłopotów.
Płatność przed aktem
Opcja wyjątkowo korzystna dla sprzedającego, jednocześnie bardzo ryzykowna dla kupującego. W momencie gdy do aktu nie dojdzie to nabywca będzie w kiepskiej sytuacji. Jednocześnie może być mu trudno odzyskać środki. Nawet jeżeli masz pewność co do strony sprzedającej musisz wziąć pod uwagę że, czasem do aktu nie dochodzi z powodu wypadku, śmierci i innych przyczyn niezależnych.
Szybki przelew
Jest to teoretycznie najbardziej dostępna metoda, którą można wykonać na wiele sposobów. Przelew strona kupująca wykonuje za pośrednictwem bankowych systemów transakcyjnych lub systemem telefonicznym w kancelarii notarialnej podczas przerwy w akcie. Plusem jest to że można go wykonać po odczytaniu i przed podpisaniem aktu , a strona sprzedająca otrzyma środki przed przeniesieniem własności.
Płatność natychmiastowa
Większość banków oferuje obecnie przelewy natychmiastowe, czyli księgujące się na rachunku drugiej strony transakcji w ciągu kilku minut. Minusem jest to że nie wszystkie instytucje finansowe pozwalają na dokonanie takiego przelewu pomiędzy rachunkami danych banków oraz kwota transakcji jest ograniczona regulaminami usługi. Zazwyczaj w jednej dyspozycji można przesłać do 10.000 lub do 100.000 złotych. Przed umówieniem się na taki rodzaj płatności skontaktuj się z bankiem w celu sprawdzenia swoich możliwości.
Przelew SORBNET
Pozwala w czasie około 15 minut przesłać środki pomiędzy rachunkami w różnych bankach. Jest zdecydowanie wolniejszy niż zlecenie natychmiastowe ale nie ma ograniczeń co do kwoty. Istotną sprawą jest że jeżeli decydujesz się na tą formę płatności to termin aktu musisz umówić w dni robocze i przed godziną 13, by mieć jeszcze czas na odczytanie aktu. Tego typu forma płatności jest możliwa do wykonania zazwyczaj do godziny 14 lub 15, jeżeli dyspozycja jest złożona później to prawdopodobnie zostanie zaksięgowana w kolejnym dniu rozliczeniowym.
Przelew wewnątrz bankowy
Jeżeli strony posiadają rachunek w tym samym banku to znajdują się w najlepszej sytuacji. Zlecony przelew standardowy zostanie zaksięgowany natychmiast niezależnie od dnia i godziny oraz będzie też najtańszą formą płatności. Dla najbardziej zaangażowanych kupujących jest możliwa opcja otwarcia rachunku w banku sprzedającego, a po transakcji wypowiedzenie umowy.
Depozyt u notariusza
Zdecydowanie najlepsza i najbardziej profesjonalna forma płatności, aczkolwiek wymaga wniesienia dodatkowej opłaty w kancelarii. Notariusz na ten cel sporządza protokół, w którym określane są warunki wypłaty wpłaconych na rachunek kancelarii notarialnej środków. Sprzedający przy tej formie płatności ma pewność że, po zawarciu umowy otrzyma środki. Kupujący natomiast w przypadku gdy do umowy nie dojdzie otrzymuje zwrot swoich środków.
Powyższe sposoby to klucz do bezpiecznej transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego to bank przelewa środki sprzedającemu. Warto zastosować przedstawione możliwości do płatności kwoty wkładu własnego, którą to część płaci bezpośrednio kupujący sprzedającemu.
Zakup nieruchomości wiąże się z płatnością dużych kwot, warto pamiętać o wszelkich zasadach ostrożności. Ze strony banku po zleceniu tego rodzaju przelewu należy spodziewać się telefonu potwierdzającego dokonanie transakcji.
Będąc u notariusza, prawdopodobnie będziesz podpisywać jedną z najważniejszych umów w życiu – przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości. Zarówno jako kupujący jak i sprzedający staniesz przed dużym wyzwaniem przeprowadzenia dużej transakcji przez gąszcz przepisów prawnych. Zanim przejdziesz do zasad, musisz Sobie uświadomić że notariusz to przyjaciel i powinien pomóc obu stronom przejść przez transakcje będąc bezstronnym. W trakcie trwania aktu warto zadawać pytania, pokazujesz wtedy swój profesjonalizm oraz że słuchasz słów notariusza. Treść aktu jest możliwa do edycji przygotowany projekt możesz zmienić nawet podczas czytania. Oczywiście w ramach dostępnych przepisów prawnych i możliwości.
Opis przedmiotu sprzedaży
Co będziesz sprzedawać? Mieszkanie czy działka? Zabudowana czy wręcz przeciwnie? Ogrodzona lub nie? Jeżeli tak to co zostało wzniesione na gruncie? Ile i jakich ma kondygnacji? Jaki ma dach? W jakim jest stanie? Jakie pomieszczenia? Przygotuj krótki opis przedmiotu sprzedaży zawierający się w trzech lub czterech zdaniach. Jeżeli jesteś sprzedającym potwierdzi to wiedzę kupującego co do przedmiotu umowy. Dla kupującego to świetny moment w umowie na potwierdzenie tego że przedmiot sprzedaży jest tym co było zawarte w ofercie (przykład: na działce jest studnia, do lokalu przynależy piwnica – nie zapisana w KW)
Stan nieruchomości
Zdecydowanie najistotniejszy i bardzo często pomijany zapis. Potwierdzający to że, kupujący zapoznał się ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości i nie wnosi co do tego zastrzeżeń – zabezpiecza to sprzedającego przed ewentualnymi roszczeniami. Dla kupującego jest to miejsce gdzie razie wątpliwości może zadać dodatkowe pytania. Jeżeli dojdziecie do porozumienia przed aktem to warto dopisać pozostałe kwestie, które są wątpliwe a strony o nich wiedzą (przykład: brak dokumentacji, granice, uszkodzony dach)
Terminy
W umowie określ termin płatności oraz wydania nieruchomości wraz ze wszelką dokumentacją. W przypadku kredytu hipotecznego, również ustal termin zapłaty kwoty z kredytu zazwyczaj wystarcza 5 dni roboczych (czasem bank ma swój określony termin wpisany w umowie).
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Jest to niezbędny element aktu notarialnego, o którym żaden rejent nie zapomni. Słynne „trzy siódemki”- art. 777 – Kodeksu Postępowania Cywilnego. Krótko mówiąc “777” oznaczają że, akt notarialny staje się w razie niewykonania tytułem egzekucyjnym. Zabezpiecza to strony na wypadek gdy kupujący nie zapłaci sprzedającemu lub sprzedający nie wyda nieruchomości kupującemu. Taka forma zabezpieczenia pozwala w razie problemów pójść stronie z aktem notarialnym do komornika w celu wyegzekwowania swoich praw. Strona kupująca może uniknąć oświadczenia o poddaniu się egzekucji jeżeli cena sprzedaży zostanie zapłacona przed aktem (można zastosować depozyt notarialny). Kupujący nie uniknie oświadczenia w przypadku zakupu finansowanego kredytem hipotecznym. Analogicznie strona sprzedająca wydając nieruchomość przed aktem nie będzie musiała się poddać oświadczeniu z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego.
Sprawdź dane!
Dokładnie sprawdź swoje dane oraz dane przedmiotu umowy. Zostaną one po podpisaniu aktu wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Ewentualną pomyłkę wynikającą z oczywistego błędu lub niedokładności notariusz może poprawić za pomocą protokołu. Jeżeli błąd natomiast będzie istotny będzie konieczne ponowne stawienie się stron i przygotowanie aneksu.
Powyższe 5 zasad i pamiętanie o nich pomoże Ci przejść przez akt. Oczywiście zasad jest mnóstwo, zaryzykowałbym nawet stwierdzenie że zasad jest co najmniej tyle samo co przypadków. Ale tutaj wróciłbym do wstępu czyli słuchanie i zadawanie pytań notariuszowi.
W poniższym artkule zawarte zostały ważne zasady, na które należy zwrócić uwagę w momencie przygotowywania umowy, o których musisz pamiętać kupując lub sprzedając nieruchomość. Podane zasady są uniwersalne i obowiązują przy umowie przedwstępnej zawieranej pomiędzy stronami transakcji oraz umowie podpisywanej w formie aktu notarialnego.
Opisz jak najdokładniej przedmiot umowy
Wskaż numer księgi wieczystej oraz numer działki, której dotyczy umowa. (pamiętaj że w jednej księdze może być kilka działek, a przedmiotem transakcji może być jedna działka) Czy działka jest zabudowana? Jeśli tak to opisz co się na niej znajduje i w jakim jest stanie. W przypadku lokalu mieszkalnego określ rodzaj prawa. (pełna własność czy spółdzielcze własnościowe) Opisz udział w częściach wspólnych (udział w gruncie, garaż, piwnica, strych, ogródek etc.).
Zapisz w umowie jakie dokumenty zostaną przekazane przy sprzedaży
Jako kupujący sprawdź wszystko co możliwe. Zwróć uwagę na dwie istotne rzeczy. Czy budynek jest oddany do użytkowania lub czy została zakończona jego budowa oraz czy jego stan faktyczny zgadza się projektem. Sprawdź czy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. sprzedający ma obowiązek przekazać wszelką dokumentację techniczną nieruchomości, jednak zdarzają się takie sytuacje że strona transakcji jej nie posiada. Dlatego warto opisać w umowie warunki przekazania dokumentacji.
Określ dokładny termin wydania nieruchomości
Jeżeli wydajesz przy umowie przedwstępnej spisz protokół i nie zezwalaj na dokonywanie zmian na nieruchomości. W przypadku gdy do umowy nie dojdzie, pojawi się problem z rozliczeniem nakładów poniesionych na nieruchomość. Strona sprzedająca może żądać przywrócenia do stanu pierwotnego, a strona kupująca zwrotów poniesionych nakładów. Określ kto ponosi opłaty za media oraz czynsz – w przypadku jeżeli ma je ponosić strona kupująca przed umową sprzedaży.
Ustal jakie dokumenty musisz przygotować do umowy końcowej
Wpisz je w umowę przedwstępną – wszelkie zaświadczenia, mapy oraz wypisy. Pozwoli to sprawnie przeprowadzić umowę końcową. Koszt przygotowania dokumentacji z zasady obciąża stronę sprzedającą. Jeżeli sprzedający ma przygotować dokumentację, będzie potrzebował w tym celu pełnomocnictwo od kupującego do reprezentacji przed organami administracji publicznej.
Ustal kto opłaca koszty aktu notarialnego
Najczęściej uznawaną praktyką jest to, że koszt umowy pokrywa kupujący. Zdarzają się wyjątki od tej reguły i wynika to z zazwyczaj negocjacji.
Określ w jaki sposób kupujący ma zapłacić za nieruchomość
Przelew, gotówka lub zapłata z kredytu hipotecznego to najczęstsze formy płatności. W dniu podpisania umowy sprzedaży czy w określonym terminie. Jeżeli kupujący płaci zaliczkę lub zadatek to dodaj zapis o rozliczeniu go na poczet ceny sprzedaży. Banki lubią ten zapis ponieważ pozwala zaliczyć wpłaconą kwotę jako wkład własny do kredytu i potwierdzają dobrą kondycję finansową kupującego.
Możliwość aneksowania
Zezwólcie Sobie nawzajem na możliwość aneksu, oczywiście w określonych wypadkach. Sytuacje bywają różne idealnym przykładem jest sytuacja pandemii, w której procedura kredytowa wydłuża się, a urzędy działają w ograniczony sposób.
Zapoznanie się stanem nieruchomości
Uwzględnij informację o tym że kupujący zapoznał się ze stanem prawnym oraz technicznym nieruchomości. Ustal czy w pełni go akceptuje. Jako sprzedający przedstaw mu wszelkie usterki (dla istotnych usterek przygotujcie osobne oświadczenie/protokół, w którym je wymienicie).
Terminy w umowie
Terminy w umowie, określaj co do dnia. Praktyka nauczyła mnie że terminy w stylu „w ciągu miesiąca”, czy „bez zbędnej zwłoki” są do podważenia przez obie strony. Dlatego preferuję formę zapisu „do xx.xx.xxx …”.
Jeżeli zakup jest kredytowany
Jeżeli jesteś Kupującym, a zakupu dokonujesz na kredyt daj Sobie furtkę w przypadku negatywnych decyzji kredytowych. Ustal dla takiej sytuacji rozwiązanie umowy przedwstępnej bez utraty zadatku lub z częściową utratą. To procedura coraz częściej stosowana na rynku nieruchomości, szczególnie przez deweloperów. Osobiście uważam że negatywna decyzja kredytowa nie jest winą Kupującego. Ja jako sprzedający zabezpieczam Sobie część zadatku na koszty utrzymania nieruchomości, resztę zwracam. Nie ma tego problemu przy zaliczce, która jest zwracana w przypadku rozwiązania umowy.
Wszystkie opisane zasady wynikają z mojej pracy nad umowami i zabezpieczania się w transakcji będąc kupujący i sprzedający.
