OPINIE

Obecny rynek nieruchomości jest pełen anomalii. Wpłynęły na niego międzyinnymi rekordowe spadki stóp procentowych, rezygnacja z podróży i zmiana stylu życia ludzi. Miejsce zamieszkania dla wielu stało się miejscem pracy i chociaż odrobinę zapomnieliśmy o “korkach na mieście”.

W marcu spodziewaliśmy się spadków cen nieruchomości

W marcu spodziewaliśmy się kryzysu podobnego do tego w 2008 roku. Giełdy zaliczyły rekordowe spadki, a banki nie chciały udzielać kredytów. Jednak już chwilę później okazało się, że w domu zostaniemy trochę dłużej. A co ważne, nie będzie to dla nas złe rozwiązanie bo gospodarka zasypana dodrukiem pieniędzy odbuduje się znacznie szybciej. Część analityków zaczęło spodziewać się odbicia w kształcie litery “V”. 

Siedząc w domu na popularnym “home office” zaczęliśmy potrzebować zupełnie nowych przestrzeni oraz nowych technologii. Nic więc dziwnego że amerykański indeks NASDAQ (potocznie nazywane indeksem technologii) w tym czasie osiągał rekordowe wzrosty. Jednocześnie zaczęliśmy szukać nowych nieruchomości, nagle ogromne zainteresowanie zaczęły wzbudzać działki budowlane (artykuł o cenach działek) oraz szeregówki pod miastem. Część osób, która nadal chciała pozostać w mieście szukała mieszkań większych i o lepszym standardzie. Na rynku pojawiły się również osoby, które mieszkając z rodzicami w okresie lockdownu poczuły potrzebę prywatności i posiadania własnych czterech kątów. 

Problemy i niepewność finansowa

Oczywiście w tym czasie nie byliśmy zbyt chętni do zakupów i inwestycji, decyzje były wręcz wstrzymywane i odkładane w czasie. Z jednej strony duża niepewność z drugiej realne cięcia w wynagrodzeniach i etatach oraz brak możliwości funkcjonowania części biznesów. 

Realnie rok do roku wzrosty cen lokali mieszkalnych

Po danych za III kwartał 2020 roku okazało się jednak że ceny nieruchomości wzrosły. W wielu przypadkach odłożone w czasie zakupy doszły do skutku. Z drugiej strony część osób w obawie przed inflacją ulokowało kapitał w nieruchomościach. Równocześnie spadek stóp procentowych spowodował uwolnienie pieniędzy z lokat i obniżenie kosztów kredytowania. Podsumowując – ruszyliśmy na zakupy.

Tymczasem na rynku najmu..

Kiepskie perspektywy – studenci wyjechali, najem krótkoterminowy zakazany, mniejszy napływ pracowników ze wschodu. Piękne apartamenty wynajmowane wcześniej na doby trafiły na rynek najmu długoterminowego. Ceny najmu dla największych miejscowości spadły (Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2020 r. -NBP).

Rentowność z najmu

Choć stawki za najem spadły, to wcale nie spadła rentowność. Znacząco spadło oprocentowanie kredytów co w przypadku zakupu na kredyt, gdzie miesięczna rata spadła kilkanaście procent wpływa na wynik inwestycji. Dla osób kupujących za gotówkę brakuje możliwości bezpiecznego przechowywania kapitału przy braku lokat. Dla takich osób rentowność z najmu na poziomie 3-4% jest nadal świetną inwestycją.

Dalsze perspektywy

Bazując na tym, że źle jest teraz (brak studentów, najem krótkoterminowy), możemy spodziewać się raczej odbicia i wzrostu stawek za najem w momencie gdy wrócimy do “normalności”. Obecnie mamy również doczynienia z dotowaniem najmu dla osób, które utraciły dochód w wyniku panującej sytuacji. Dodatki mieszkaniowe mogą napędzić wzrosty cen najmu szczególnie w mniejszych miejscowościach, ze względu na limity zarobkowe. 

Postępujący dodruk pieniądza może w przyszłości napędzić inflację. To może z kolei spowodować, że choć ceny nieruchomości będą rosnąć nominalnie to realnie po uwzględnieniu inflacji zmiany cen będą na zero lub nawet ujemne. 

Co z inflacją?

Z konferencji prezesa NBP – Adama Glapińskiego. Wynika że stopy procentowe nie ulegną obniżce do końca 2022 roku i nie spodziewa się wysokiej inflacji. Narodowy Bank Polski przerzucił inflację na drugi plan, a na pierwszym znalazła się sytuacja gospodarcza związana z kryzysem. Można więc oczekiwać że w przypadku gorszych nastrojów w gospodarce, słabszym eksporcie oraz podwyższonej inflacji stopy nie zostaną podwyższone. Co więcej, na konferencji padły sugestie obniżki stóp nawet poniżej zera. 

Odmienne stanowisko do prezesa Adama Glapińskiego ma Eugeniusz Gatnar – członek Rady Polityki Pieniężnej. Spodziewa się że inflacja będzie utrzymywać się na wysokim poziomie. Związane ma to być z podwyżką opłat za energię elektryczną, zwiększeniem obciążeń podatkowych oraz wzrostem opłat za usługi – jako przykład podając wzrost cen usług finansowych o prawie 50%.

Ważną kwestią, która może wpłynąć na inflację są interwencje walutowe NBP, w przypadku dalszych interwencji i osłabieniu złotego. Droższe euro oraz dolar będą samoistnie powodować wzrost cen.

Co z cenami nieruchomości

Jeżeli prognozy odnośnie inflacji się sprawdzą przy jednoczesnym utrzymaniu niskich stóp procentowych zapowiadanych przez NBP to dalszy wzrost cen jest nieunikniony – jednak pozostaje pytanie czy wzrost będzie realny. Osobiście stawiałbym na to że czeka nas wzrost na poziomie inflacji lub poniżej.

Pod koniec roku przekaz z Narodowego Banku Polskiego sugerował, że możemy spodziewać się w pierwszym kwartale 2021 roku kolejnej obniżki stóp procentowych. To byłaby bardzo dobra wiadomość dla posiadaczy kredytów hipotecznych.

W wywiadzie udzielonym przez Prezesa NBP – Adama Glapińskiego dla Obserwatora Finansowego można było usłyszeć:

„Obecny poziom stóp procentowych jest właściwy i najlepiej odpowiada obecnej sytuacji. Jednak w pierwszym kwartale następnego roku możliwe jest dalsze obniżenie stóp”

Po takich słowach nawet analitycy zaczęli spodziewać się obniżki stóp procentowych w styczniu (MBank – komentarz poranny).

Gdyby połączyć fakty

Komentarze odnośnie obniżki stóp procentowych z reguły wpływają na osłabienie krajowej waluty, a dodatkowo NBP dokonał interwencji na rynku FX powodując, że za 1 EUR na dzień 31 grudnia 2020 wg kursu obliczanego przez Narodowy Bank Polski należało zapłacić 4,6148 PLN. Co jednocześnie podwyższało wynik finansowy wspomnianej instytucji. A jako ciekawostka:

Wpłata z zysku NBP są dochodem budżetu państwa.

Źródło: Ustawa o finansach publicznych z dnia 27 sierpnia 2009 r.

Po nowym roku retoryka zmieniła się na korzyść pozostawienia niezmienionych stóp procentowych i jednocześnie oczekiwania na rozwój sytuacji, przynajmniej do projekcji inflacji i PKB w marcu 2021 roku.

“Z dzisiejszej perspektywy obecny poziom stóp procentowych jest właściwy i najlepiej odpowiada obecnej sytuacji. Jednak w pierwszym kwartale 2021 r. jest możliwe dalsze obniżenie stóp. Dlatego prowadzimy w NBP odpowiednie analizy możliwych okoliczności i potencjalnych skutków takiego obniżenia stóp procentowych. Jeżeli pandemia i sytuacja gospodarcza będą się rozwijały zgodnie ze scenariuszem bazowym, czyli będzie następowała stabilizacja sytuacji epidemicznej i stopniowa poprawa koniunktury, to nie powinno być potrzeby zmiany parametrów polityki pieniężnej w kolejnych kwartałach”

powiedział Glapiński w wywiadzie dla portalu Obserwatorfinansowy.pl.

Co to oznacza dla posiadaczy kredytów hipotecznych?

O ile wierzyć przewidywaniom Narodowego Banku Polskiego, raty kredytów nie powinny wzrosnąć. Oczekiwać możemy jedynie spadków. Jednak znaczący może być pierwszy kwartał i to jak gospodarka będzie się odbudowywać.

Projekcje PKB

Pierwsze dwa kwartały 2020 były dla naszej gospodarki tragiczne (II kwartał 2020 – 9% spadek PKB), III kwartał zaskoczył 7,9% wzrostem PKB. Aktualnie możemy oczekiwać danych za IV kwartał, które ze względu na lockdown nie będą już tak dobre. Obecnie mamy I kwartał 2021, który również rozpoczyna się narodową kwarantanną.

Podwyżki stóp procentowych

Sytuacją, która raczej Nas ominie pomimo dużej inflacji jest podwyżka stóp procentowych. Zarówno NBP jak i analitycy nie przewidują takiej sytuacji do 2022 roku. Co mogłoby to zmienić? Według retoryki Narodowego Banku Polskiego szybsza niż oczekiwana odbudowa gospodarki poparta wysokim poziomem inflacji.

Sytuacja banków

Oprócz oszczędzających, na niskich stopach procentowych cierpią banki, jednak NBP nie będzie podkręcał wyników finansowych banków komercyjnych obniżką stóp. Większa szansa jest na to, że wspomoże ich dodrukiem.

Jak to wpłynie na ceny nieruchomości

Obniżka stóp procentowych spowodowała, że z oferty banków zniknęły lokaty, a kapitał powędrował na giełdę i do nieruchomości powodując tym samym wzrost ich cen. Z drugiej strony niepewność na rynku związana z pandemią powoduje, że część zakupów zostało wstrzymanych. Jeżeli stopy procentowe pozostaną na niezmienionym poziomie to ceny te mogą rosnąć. Będzie to jednak wzrost w okolicy stopy inflacji, oczywiście jeżeli nie pojawią się inne czynniki.

W przypadku gdy wrócimy do normalnego życia, a Narodowy Bank Polski będzie chciał wpłynąć na gospodarkę obniżką stóp to należy spodziewać się sytuacji, w której ceny nieruchomości wzrosną. Wzrost ten mógłby być dodatkowo poparty osłabianiem waluty podobnym jak na koniec roku 2020.
Im tańsza jest krajowa waluta tym korzystniejszy jest eksport.

Wbrew panującej opinii o spadkach cen nieruchomości, jeżeli kryzys miałby się pogłębić to może okazać się, że sytuacja będzie zupełnie odwrotna niż przewidujemy. Obecnie przetrwaliśmy ponad pół roku od pierwszego lockdownu w Polsce, ograniczyliśmy w pewien sposób wydatki. Jednakże pomimo tego zabiegu na rynku nie są widoczne znaczące spadki cen.

Na zniżki należałoby poczekać

Rynek nieruchomości jest zdecydowanie mniej płynny niż rynek akcji lub walutowy. Czas od wystawienia ogłoszenia lub podpisania umowy przedwstępnej do sprzedaży to około 3-6 miesięcy, a w przypadku ofert deweloperskich czas wydłuża się do nawet 2 lat ze względu na czas trwania inwestycji. Wynika z tego jednoznacznie, że nie można oczekiwać natychmiastowych zniżek na rynku mieszkań lub domów.

Wiosenny strach przed inflacją

Czynnikiem utrudniającym spadki cen nieruchomości jest również wszechobecny strach przed inflacją. Marcowe spadki na rynku złota traktowanym jako bezpieczna przystań przed kryzysem i inflacją – odbiły bardzo szybko osiągając nowe historyczne szczyty.

Jednocześnie ceny działek rosły znacząco, można o tym przeczytać w poniższym artykule:

https://cywilnoprawni.pl/bylismy-swiadkami-hossy-na-dzialkach/

Obserwując te zachowania można śmiało stwierdzić że inwestorzy obawiali się inflacji. Niewątpliwe jest to spowodowane faktem, iż w Polsce wielu ludzi pamięta hiperinflację w latach 90′.

Obniżka stóp procentowych

Obniżka stóp w Polsce dla nowych kredytobiorców była bardzo pozorna. Banki wraz z obniżką stóp znacząco podwyższyły swoje marże. Dopiero na początku września marże zaczęły spadać i to może przekonywać do zakupu nieruchomości. Należy również pamiętać, że jest grono inwestorów, którzy zaciągnęli kredyt wcześniej, poprzez obniżkę oprocentowania płacą obecnie raty nawet o 20% niższe, osiągając tym samym wyższą zdolność. Szans na podwyżki stóp, pomimo rosnącej inflacji na ten moment nie widać.

Rynek najmu uratowany?

Większość zakupów przez inwestorów była dokonywana na cele wynajmu, jednakże ta część rynku nieruchomości bezapelacyjnie odczuła zamknięcie gospodarki najmocniej. Studenci wrócili do domu, pracownicy z centrum miast przeszli na pracę zdalną. Rynek najmu krótkoterminowego poza udostępnianiem nieruchomości osobom będącym na kwarantannie praktycznie zniknął przechodząc do najmu długoterminowego. Sytuacje może poprawić wprowadzenie dodatku mieszkaniowego. Ze względu jednak na niskie kryterium dochodowe, wsparcie może dotrzeć wyłącznie do małych miejscowości, w których zarobki są odpowiednio niższe.

Ryzyka dużych ruchów na cenach

Rynek obecnie jest w całkiem dobrej kondycji. Znaczące pogorszenie może przyjść wraz ze wzrostem stóp procentowych oraz stopy bezrobocia. Jeżeli natomiast dodruk pieniędzy będzie nadal postępował i środki będą trafiały na rachunki nie będąc reinwestowane, to czeka nas prawdopodobnie wzrost inflacji. Po uspokojeniu się sytuacji w gospodarce, środki te prawdopodobnie trafią na rynek napędzając tym samym konsumpcję i wzrost podaży pieniądza.