10 elementów umowy przedwstępnej cz. 1

W poniższym artkule zawarte zostały ważne zasady, na które należy zwrócić uwagę w momencie przygotowywania umowy, o których musisz pamiętać kupując lub sprzedając nieruchomość. Podane zasady są uniwersalne i obowiązują przy umowie przedwstępnej zawieranej pomiędzy stronami transakcji oraz umowie podpisywanej w formie aktu notarialnego.

Opisz jak najdokładniej przedmiot umowy

Wskaż numer księgi wieczystej oraz numer działki, której dotyczy umowa. (pamiętaj że w jednej księdze może być kilka działek, a przedmiotem transakcji może być jedna działka) Czy działka jest zabudowana? Jeśli tak to opisz co się na niej znajduje i w jakim jest stanie. W przypadku lokalu mieszkalnego określ rodzaj prawa. (pełna własność czy spółdzielcze własnościowe) Opisz udział w częściach wspólnych (udział w gruncie, garaż, piwnica, strych, ogródek etc.).

Zapisz w umowie jakie dokumenty zostaną przekazane przy sprzedaży

Jako kupujący sprawdź wszystko co możliwe. Zwróć uwagę na dwie istotne rzeczy. Czy budynek jest oddany do użytkowania lub czy została zakończona jego budowa oraz czy jego stan faktyczny zgadza się projektem. Sprawdź czy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. sprzedający ma obowiązek przekazać wszelką dokumentację techniczną nieruchomości, jednak zdarzają się takie sytuacje że strona transakcji jej nie posiada. Dlatego warto opisać w umowie warunki przekazania dokumentacji.

Określ dokładny termin wydania nieruchomości

Jeżeli wydajesz przy umowie przedwstępnej spisz protokół i nie zezwalaj na dokonywanie zmian na nieruchomości. W przypadku gdy do umowy nie dojdzie, pojawi się problem z rozliczeniem nakładów poniesionych na nieruchomość. Strona sprzedająca może żądać przywrócenia do stanu pierwotnego, a strona kupująca zwrotów poniesionych nakładów. Określ kto ponosi opłaty za media oraz czynsz – w przypadku jeżeli ma je ponosić strona kupująca przed umową sprzedaży.

Ustal jakie dokumenty musisz przygotować do umowy końcowej

Wpisz je w umowę przedwstępną – wszelkie zaświadczenia, mapy oraz wypisy. Pozwoli to sprawnie przeprowadzić umowę końcową. Koszt przygotowania dokumentacji z zasady obciąża stronę sprzedającą. Jeżeli sprzedający ma przygotować dokumentację, będzie potrzebował w tym celu pełnomocnictwo od kupującego do reprezentacji przed organami administracji publicznej.

Ustal kto opłaca koszty aktu notarialnego

Najczęściej uznawaną praktyką jest to, że koszt umowy pokrywa kupujący. Zdarzają się wyjątki od tej reguły i wynika to z zazwyczaj negocjacji.

Określ w jaki sposób kupujący ma zapłacić za nieruchomość

Przelew, gotówka lub zapłata z kredytu hipotecznego to najczęstsze formy płatności. W dniu podpisania umowy sprzedaży czy w określonym terminie. Jeżeli kupujący płaci zaliczkę lub zadatek to dodaj zapis o rozliczeniu go na poczet ceny sprzedaży. Banki lubią ten zapis ponieważ pozwala zaliczyć wpłaconą kwotę jako wkład własny do kredytu i potwierdzają dobrą kondycję finansową kupującego.

Możliwość aneksowania

Zezwólcie Sobie nawzajem na możliwość aneksu, oczywiście w określonych wypadkach. Sytuacje bywają różne idealnym przykładem jest sytuacja pandemii, w której procedura kredytowa wydłuża się, a urzędy działają w ograniczony sposób.

Zapoznanie się stanem nieruchomości

Uwzględnij informację o tym że kupujący zapoznał się ze stanem prawnym oraz technicznym nieruchomości. Ustal czy w pełni go akceptuje. Jako sprzedający przedstaw mu wszelkie usterki (dla istotnych usterek przygotujcie osobne oświadczenie/protokół, w którym je wymienicie).

Terminy w umowie

Terminy w umowie, określaj co do dnia. Praktyka nauczyła mnie że terminy w stylu „w ciągu miesiąca”, czy „bez zbędnej zwłoki” są do podważenia przez obie strony. Dlatego preferuję formę zapisu „do xx.xx.xxx …”.

Jeżeli zakup jest kredytowany

Jeżeli jesteś Kupującym, a zakupu dokonujesz na kredyt daj Sobie furtkę w przypadku negatywnych decyzji kredytowych. Ustal dla takiej sytuacji rozwiązanie umowy przedwstępnej bez utraty zadatku lub z częściową utratą. To procedura coraz częściej stosowana na rynku nieruchomości, szczególnie przez deweloperów. Osobiście uważam że negatywna decyzja kredytowa nie jest winą Kupującego. Ja jako sprzedający zabezpieczam Sobie część zadatku na koszty utrzymania nieruchomości, resztę zwracam. Nie ma tego problemu przy zaliczce, która jest zwracana w przypadku rozwiązania umowy.

Wszystkie opisane zasady wynikają z mojej pracy nad umowami i zabezpieczania się w transakcji będąc kupujący i sprzedający.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *